研究资讯

研究资讯

您当前的位置:首页 > 研究资讯

【投资】400万三套房VS一套房400万,孰优孰劣?

来源:米 筐 投 资发布时间:2019-03-13
持有一套400万的房子,还是持有400万三套房子?不同的你会如何权衡取舍呢?

 

1

真实案例

 

前些天见了几个朋友。或许是职业的缘故,其中的两位——我们姑且称他们为A君和B君吧,关于各自房产相关的信息,引起了我的兴趣。

 

二人年龄相仿、家庭结构相近,居住在国内同一个二线省会城市,目前房产的市值相差不大——约400万,当然他们也彼此认识。下面就把他们各自的情况做一简单介绍。

 

A君目前有三套房子,分别买于2012年/2014年/2018年。最早的那套在二环边,目前以2500元的价格出租;第二套在三环外,目前是自住,但周边配套还略显欠缺,规划的道路和市政公园等还没修建好;第三套房子位于四环边上,目前还没交房,配套就更差些。三套房都是八九十平方的两房或小三房,按当下的市价估算400万出头,负债200万。

 

B君当下居住的房子是买于2012年的一套115平二手房,当时付的全款,房价至今翻倍不止。年前B君把这套房子出售,用所得款中的130万付了首付、贷款270万换了一套地处市中心且有学区概念的180平五房,是一套省直单位的二手房,房产市值也是400万。

 

以上就是二者房产的大致情况,孰优孰劣我们分析一下:

 

流动性

 

资产的流动性体现在两个方面:一是资产的出售变现能力,二是资产的抵押融资能力。

 

房子小、总价低就更容易出售,毕竟这个世界上还是普通人多,毫无疑问A君的总价百十万、八九十平两三房肯定要比B君的总价400万、180平的五房更好卖。

 

另外,银行在审批房抵贷时,一般情况下金额越小越好审批(但也不能太小,有些银行对30平以内的房子不予贷款),八九十平方的房子、不超100万的抵押贷最易放款。虽然评估价400万、180平的房子更容易抵押贷款100万,但贷款成数低(只有30%,而正常应是70%),是大额资产的一种浪费(本来可以贷更多钱)。也就是说,400万三套房子会比一套400万的房子能从银行贷出更多的钱。

 

造血力

 

所谓造血性,也就是指资产创造现金流的能力,有了现金流就可以减缓还贷的压力。

 

而事实也是如此:A君的一套房子已经在出租,并产生了2500元的租金收益。据了解,A君的那套房子月供是2400元,也就是说月租覆盖住了月供,房子已无还贷压力。同样可以预见的是,等A君的第三套房子交房后会再有一套房子可以出租、并产生新的现金流。

 

而B君的180平五房却很难产生现金流……除非他愿意把其中的一两间对外出租——而这会极大影响其居家生活。从资源配置的角度看,这是资源的浪费——有一两间房子闲置了、没充分利用。

 

A君可以享受租金上涨的好处——这种上涨可能来自于通货膨胀,也可能来自于经济发展、个人收入的提高,反正在月供不变(因为债务是固定的)的情况下,租金越涨对A君越有力,而B君却无法享受——因为他的房子自住、没有出租啊。

 

灵活度

 

灵活度就是因为有多套房子,而具有的腾挪便利,好的话还可搭建一个系统。

 

因为多套房,就可以分批卖出,卖出一套后房价还涨?没关系,手里还有房,不会踏空——反之亦然,卖出后房价下跌了,最起码已套现了一套、锁定了收益;

 

因为多套房,就可搭建信贷系统,用其中的一套房融资,等它的贷款到期需要还本金时,可以用另外一套房拿去抵押贷款还这套房的到期债务;

 

因为多套房,也就多了生活的便利,若卖旧换新改善居住,可买你房的人也等着住呢?多套房很好解决——选其它的房子居住好了,一套房就缺少这种便利——你当然可以再租房、可以找不急入住的买家……但这些都会增加成本、或丢失高价出售的机会。

 

因为有了数量,就有了灵活度、多了些选择,并帮助搭建一套系统,这是单门独户所不具备的。

 

可预期

 

可预期就是资产的成长性,即价格上涨的潜力。

 

A君的三环外/四环边上的房子就有较好的成长性。因为公园/道路/学校/商业等配套还不完备,所以就有了好的预期——一旦配套利好兑现,房价就会上涨。所谓买房看未来,就是看它未来的潜质,这种潜质就是可预期的未来。

 

而B君的房子在市中心,配套都很齐全——其实也就是没有了可预期的未来、甚至可能是资源配套实现后溢价的高点。其房价涨幅大概率跟随市场的平均水平,虽然稳妥、但没有暴击的可能。

 

以上是我们房产分析的通常方法,但这种方法真的千真万确、没有纰漏吗?未必。

 

世界是多维的、价值是主观的、标准是复杂的,若对二人有更深入了解,还可以如下的去看。

 

2

标准多维的

 

我们再附加些二人的其他信息。

 

A君夫妇是一般上班族,有一个三岁的女儿,目前已开始考虑孩子的上学问题(三套房子的学区都不好)。B君是生意人,一个儿子已经五岁,即将面临上学,而换的这套房子就是学区房。

 

现在,我们再对二人的房产进行分析。

 

确定性

 

B君的市中心房子也许成长性差些,但确定性强——商业/交通/学校/生活服务等都已齐全成熟,这种配套和便利是实实在在的、确定无疑的,尤其是名校学区正符合B君的孩子上学需要。

 

A君的房子具有成长性,但成长总伴随着风险——道路交通什么时候完备,只看政府的规划靠谱吗?出行之苦只能自己承受;学校什么时候建好招生,是铁板钉钉的吗?可孩子到了上学年龄却不能等。所谓房产的暴击或高收益,一定程度上就是对这种风险的补偿。

 

有人愿承担些风险去博击高收益,有人因种种原因(比如子女就学)就是要追求确定性,真的没有对错之分。

 

顺便再说句:当城市处于扩张期时,城郊的房子更易暴击;当城市处于收缩期时,市中心的房子更保值。

 

当下享用

 

买房的终极目的是什么?房产投资的终极目的是什么?人一辈子怎样生活才会觉得人间值得?

 

最终都是为了生活,获得丰富多彩的人生经历和体验——当然是美好、舒适、快乐、称心、享受的。

 

B君追求的是享受当下、抓住到手的确定性东西,住得舒服、生活享受、为子女教育提供条件。都说人“出名要趁早”,人生的体验和享受也应尽量的多、尽量的长呵。其实A君也在考虑女儿的学校问题,也不排除卖两套房置换城一套市中心的高价、还略显破旧的二手学区房。

 

增信背书

 

其实B君买的这套房子还有一个隐性的增信背书功能——不是信贷金融上的增信(如能贷更多的款),而是生意商誉上的增信。

 

B君是做生意的,买的这套二手房是省直单位家属院,B君完全可以在生意往来的过程中有意无意的透漏自己的住处,让人误以为他在政府内部有关系,并由此获得信任、从而提高生意的成功率。

 

也许有人对此不屑,并认为高压反腐下“政府关系”的作用在消逝,但总有人信啊,更何况这是加分项不是减分项,即使别人不信这种“政府背景”也没有什么损伤啊。

 

做生意的人总会拿一些东西来为自己的实力/诚信等增信背书,这些东西包括5A级的办公楼、有红木家具的高档装修、奢侈品手表、豪车、跟名人的合影……当然也包括“政府关系背景”。嗯,B君开的车确实比A君要好。

 

通过以上分析,是不是觉得B君持有一套400万的房子也收益可观、且十分合理呢?

 

还有故事在后头。

 

3

故事的尾巴

 

买B君房子的人不是陌生人,而是他的小舅子(老婆的亲弟)。熟悉房产投资的人一眼就明白,这是对敲——把房产卖给自己能控制住的人(一般是亲戚),从而获得低息、大额、长期的银行贷款(因为额度高/利息低/时间长,按揭贷款几乎是个人所能获得的最优质贷款)。

 

现实的情况是他的小舅子也到了恋爱成家的年纪,急需一套婚房。

 

B君得到了学区房,小舅子得到婚房,资产都在控制范围内,房子附加的好处充分享用……代价是B君的月供压力会大些——月供1.6万,如果再帮衬小舅子还月供(小舅子的银行按揭贷款,就是B君得到的老房子的卖房款,而这些钱又构成了新买二手房的首付款),还贷压力就会更大。

 

不过没关系,B君是做生意的,现金流筹划很有优势。

 

如果加上这个故事的尾巴,是不是觉得B君的操作也很完美呢?重要的是站在他的角度所作的理性的选择。

 

世界是多维的,评判标准是多种多样的,关于某一个决策,我们喜欢站在自己的角度、或可量化的角度(典型的如能赚多少钱、获得多少收益)去评判对错,但很多收益无法量化(B君买学区房给孩子带来的收益如何量化?)、甚至还在隐藏着(B君新买的二手房商誉征信背书的功能就无法明示),得出的结论就往往片面。

 

A君持有400万三套房和B君持有一套400万的房子,或许根本就比较不出来个优劣好坏,都是根据自己实情作出的理性、正确决策。

 

也因此,才有买卖交易、才有了世界的丰富多彩。

 

作者:米 筐老 A
来源:米 筐 投 资