今年过年，跟不少亲戚好友聚会，最大的一个变化就是大家坐一块儿，聊房子的话题少了。取而代之的是，很多做生意的亲戚朋友都觉的现在生意不好做。
一个表哥给我说他们公司成立十几年了，做礼盒，在江苏一片也算是口碑不错，也跟了老板七八年，但是公司去年第一次出现亏损。还有一个发小，去年初投了几个区块链项目的ICO，结果不到半年的时间，币值几乎归零。
一个堂姐夫在乡机关上班，给我讲年前乡里的老师工资都差点没发下来。还有骂股市的、抱怨政策的、埋汰公司降薪的、过年不发年终奖的……
也就一个表妹在深圳一家女装电商公司上班，给我说，嗯，去年收入还不错。到最后，一个堂哥才问我，说：小叶啊，你说说，今年，还能买房不能啊？
02
人啊，都是被社会大势、国家国运所裹挟的。
大环境不好，平时没怎么觉得，一到年底，七大姑八大姨，三叔四舅堂哥表弟坐一块儿唠嗑，一副恢弘的全国经济众生相的“微型版”就出来了。
经济好的时候，大家都乐呵。经济开始转折的时候，大家就都焦虑。等到经济真的不好的时候，大家也都抱着“哎，能保持去年收入就行，你看人家那谁谁，公司都倒闭了”，这种阿Q的精神也就表露无遗。
但不管大环境怎么样，身边的30-40岁的中产阶级人群，依旧每年都过得很焦虑。而这些焦虑，无非就两个原因：
一是对未来自身收入和财富水平缩水的焦虑；二是子女教育，自己好不容易努力奋斗翻了个身，怕下一代不争气又掉下去。
而财富的标志就是你手里有几套房子啊？都在哪儿啊？有学区房没啊？
子女教育就是孩子在哪个学校啊？学习怎么样啊？明年升哪个学校啊？哎，你家能划片到那个学校不能啊？
你看，转一圈，怎么都绕不过房子。
03
想想小时候，80年代，贫富差距的确有，但是身边人的差别不是太大。不像现在，很悬殊，大环境决定的嘛。
当国家处于低收入水平阶段时，大家的忍耐度低，因为大家首先要解决温饱问题，不然饿肚子啊。解决温饱问题就需要经济增长的快一点，哪怕牺牲点环境也要先保增长。
但随着国民生活水平提高，大家温饱问题解决后，人们对未来等待的耐心就增加了。从温饱需求逐渐就过渡到住房需求。发达地区更是对生活品质有了更高的追求。
而在增长的过程中，整个社会的财富也在持续的积累。我们看中国的房价，中国的地价，为什么会持续上涨？不就是我国经济高速发展了嘛。
如果没有中国高速发展发展这几十年，你觉得中国的房价会是现在这个样子么？恐怕就像印度那样，只有孟买和新德里。
所以到一定程度之后，人们对财富的占有欲和支配欲就可是迸发了出来。而这种迸发，是催生房价上涨的核心逻辑之一。
对于全社会而言，什么能代表财富？
我们先对财富做一个定义：
首先，财富有分配功能，谁的财富多，谁对资源占用的权利就大。其次，财富可以对未来的经济增长作出贡献而得到利润反馈。
所以，我们发现，符合财富的特征基本就两个东西：优质房产（占用各种资源的权利）和优质股权（对经济做出贡献而得到利润反馈）。
这两种资源是人类社会凝结出来的最终结果。其他所谓的伪财富，则可以统统放弃。
04
道理大家都明白，但我们现在面临的问题是：优质财富如果出现了泡沫怎么办？一辆价值250万的宾利，被标价500万。
你不能说这个品质性能都很优秀的汽车是垃圾。相反，即便这辆车被标价1000万，这辆车本身依旧是辆品质性能都很优秀的汽车。
问题在于，它不值这个价啊！同样，当优质的房产，当它的价格已经严重脱离了价值中枢，产生高估，你不能说这个房子是垃圾。
问题在于，它不值这个价啊！中产阶级的焦虑症，主要是财富问题，而财富问题大部分能被优质房产和优质股权所缓解。但问题是，你购入的时候，它值这个价么？
大家喜欢买房子，但我们说财富，如果今天的财富是以生产性资本的形式积累下来，那它不仅仅是实现分配，还有助于促进明天的经济增长。
但房子是非生产性的资本，如果全社会的百姓把积累下来的财富都放在房子上，那么房子就是高估了。
这个时候就要去泡沫，去泡沫的方式，就一个，去杠杆。而去杠杆的过程，历史无数次国家走过的路都会告诉我们：经济是会下滑的。
05
国内房价过去一年的下跌，离不开去杠杆。
在地产政策严控下：去杠杆=去债务=债务减少=流动热钱相对减少=购房资金走入衰竭
国家持续去杠杆的努力，让风险得到了一定的遏制，去杠杆也取得初步的成效。但房地产是个难啃的硬骨头。
2018年，翻看各大房企的财务报表，房地产总负债对GDP的比例在持续上升。但有意思的，是从企业财务报表来讲，各个房企的杠杆率却是下降的。
主要还是地价毫不动摇的上涨，哪怕流拍，大方向上不能降。而房企报表上的杠杆率下降掩盖了很多问题，因为地价上升不一定是可持续的，未来如果房价继续下跌，那么积累的风险会集中爆发。
所以房企问题很严重。万科之前喊“活下去”，很多人还觉得万科矫情。我觉得万科喊得还算是轻的。
如果我是万科老总，我肯定要喊：“不要开枪，自己人！”大家好好想想，国企都去了两年杠杆了，房企在2018年卖了14万亿住宅，还觉得自己日子很好过。
倒下的，都是反应慢的。
06
为什么2019年购房策略一定要转变？
在2018年年初，老读者都知道我坚定不看好2018年房价行情。提出投资买房到年底或者明年初再看看。一年之后，很多人问：“现在是不是可以买了？”
其实，一句话可以总结：“高点之后还有高点，低点之后还有低点。”房价整体稳中有跌的大趋势已经形成了，这种趋势一旦形成，很难改变。
除非政府再来一次大刺激，信心比黄金重要。有人想不通这个事，但是经常看文章的你们应该能想通吧。
人是有预期情绪的，当局激发大家坚定的看涨需要时间；同样，去激发大家坚定的看跌也是需要时间。上一次引导大家看跌的政策还是2016年的“930”。现在两年零四个月了，终于奏效了。
我知道最近各地政府的一些松绑的政策，让一些多军有点燃了希望的火苗。但这些政策的松绑，早已经在预料之内，起码2019上半年，这种松绑对市场的信心提振，不会有太大的成效。
比如合肥都已经偷偷放松限购两个多月了，你看见合肥的房价死灰复燃了么？
没有！
连当初的四小龙都没复活，何况其他城市？回到主题，2019年，怎么购房？
首先，你要知道大势大概是什么样子。
我们国家的房价在这一年必须处在“不涨不跌”的范围内，也就是“厂”字的最后一横这儿。这样才是安全的，也就是我们当局的目标。“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话说出来的第一天，就不是一句空话。
所以，2019年，买房依旧不用那么着急。给你留的有充分的时间去挑去选。
2017-2018两年是房地产大年，千万人去抢房的背后意味着，有大量的劣质房子在里卖弄滥竽充数。
而2019年，一定要买优质的房源，把位置不好的老破旧置换掉。2019年，大方向，房价会横盘波动。只是在某些地区和局部时间，房价会有波动而已。
但整体，依旧是横盘。
