市值超百亿企业达4家
在地产迈入“存量”时代之时，物业管理行业迎来快速发展新时期，其作为开启社区生态商业模式的引导者，日益获得资本市场的垂青。现今，龙头企业不断入局，聚焦港股市场，借助资本红利，重塑自身价值。
截至目前，物业服务企业成功登陆A股市场共1家、港股市场共13家、新三板市场共50家，另外蓝光嘉宝、和泓物业等越来越多的企业正在厉兵秣马，奔赴资本战场。值得注意的是，随着资本市场对物业板块日渐青睐，大部分企业资本表现明显优于大盘走势，行业价值凸显。
截至2019年5月17日收盘，在港股和A股上市的14家企业中，有4家市值超过百亿港元，其中碧桂园服务以393.91亿港元独占鳌头，绿城服务、雅生活服务、中海物业分别为165.83亿港元、152.80亿港元、118.33亿港元；另外，绝大多数上市企业的市盈率高于港股主板平均市盈率（8.90倍）和A股平均市盈率（18.29倍），其中永升物业以45.40倍的市盈率领先其他企业。
02规模筑基、效益为本
不同层级企业资本表现分化
物业服务企业以其轻资产、快周转、现金流稳定等属性日益获得投资者青睐，凭借显著的管理规模、较高的盈利水平、良好的成长性等业绩表现，持续获得资本市场的高度关注。
（1）五家企业管理面积破亿，规模显著者更获资本青睐
对于物业管理行业，规模化发展是王道，是业绩稳定的重要保障，更是盈利增长的基础，因此，规模效应凸显的龙头企业更能赢得资本市场瞩目。
分层级来看，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平，资本市场表现尤为突出。其中，彩生活聚焦平台输出，在管面积以3.63亿平方米遥遥领先于其他企业，资本市场表现不俗；碧桂园服务背靠强劲的兄弟开发企业，实现管理面积1.82亿平方米，以393.91亿港元市值领跑行业；绿城服务持续保持高速的市场化进程，2018年在管面积达1.70亿平方米，市值为166亿港元，稳居第二位。
其次，规模位于4000万-6000万平方米的中型企业，市值处于资本市场中间水平。新城悦和永升物业2018年在管面积均在4000万平米左右，根据2019年5月17日数据显示，市值分别为54.45亿港元、52.08亿港元，市盈率分别以31.72、45.40领跑大盘均值（8.90），表明投资者对企业未来发展充满信心和期待。
最后，管理规模处于3000万平米以下的企业，从资本市场数据上看，市值、市盈率在行业中处于较低水平，未来还需进一步加速扩张规模，才能获得资本关注。
（2）高盈利提升估值水平，营收超30亿港元的企业市值领先
经营业绩较好的物业服务企业，在资本市场中获得更高估值。
分层级来看，2018年营业收入破30亿的上市物业服务企业共5家，其中绿城服务、碧桂园服务、中海物业基于规模优势，保持较高的营收水平，2018年营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元，资本表现位居前列；雅生活服务以多元化业务结构，快速增长的增值服务收益，促进企业2018年实现净利润8.11亿元，市值达152.80亿港元，位居港股企业第三位。
另外，营收在10亿-20亿元的企业，新城悦、永升物业2018年净利润均突破1亿元，估值水平位于中等，市盈率与其他企业相比较为突出，未来发展值得期待。
最后，营收在10亿元以下的企业中，一般规模较小的企业其营业收入和净利润也相对较小，业绩增长处于低速水平，在资本市场竞争中，估值表现相对平庸，未来还需加速提升企业盈利能力。
（3）良好成长性昭示可持续发展，储备充足的企业资本价值凸显
高成长性企业具备未来业绩确定性和发展可持续性，成为吸引资本市场另一关键性因素。
首先，具有兄弟开发商背景的物业服务企业，可以将开发商的项目资源，间接转换成自身未来清晰明确的在管规模，使得企业管理规模具备良好成长性，投资价值不言而喻。具体来看，2018年，碧桂园服务、中海物业、新城悦的兄弟开发公司销售面积均超过1500万平方米，使物业服务企业具有高成长性，资本市场表现良好。
其次，部分优秀企业凭借自身能力，积极参与市场化拓展，同样获得资本青睐，永升物业2018年市场化管理规模比例为63.62%，市盈率以45.40倍位于港股上市企业首位。
此外，储备面积、营收和净利润增速较为突出的企业，其市值、市盈率大部分保持较高水平，符合资本市场偏爱高成长性企业的投资逻辑。具体来看，港股上市企业市值超过百亿港元的4家企业中有3家（碧桂园服务、绿城服务、彩生活）2018年的储备面积超过1.9亿平方米，另外碧桂园服务、雅生活服务净利润同比增速分别为112.10%、170.11%，其强劲的成长速度赢得资本市场偏爱；除头部企业外，中部企业如新城悦、永升物业经营成长性保持良好水平，2018年净利润同比增速分别为77.89%、31.14%，位于港股上市企业中等水平，与其资本市场表现相得益彰。
综上所述，资本市场对物业服务企业的投资逻辑主要为规模庞大、盈利能力强、成长性高三个关键因素。未来，物业服务企业应持续扩大管理规模，延伸多元增值服务以提升盈利空间，保障业绩可持续增长，进而实现更高资本溢价。
